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原标题:汇丰:推荐8只布局“龙与凤凰”城市的潜力内房股

近日汇丰发表一份长达87页的中国房地产研究报告。文中对中国2.5亿农民工所推动的住房需求进行了深入分析,并推荐买入中国海外发展(00688)、世茂房地产(00813)等8家内房港股标的。智通财经编译文章核心观点如下,报告原文附后,供投资者参考。

龙与凤凰-那些房价快速增长的城市

在这份报告中,汇丰对中国2.5亿农民工所推动的住房需求进行了深入分析。其之所以采用这种方法,是因为传统的房地产市场,比如政策方向和信贷条件,市场已经充分了解清楚。但人口驱动的住房需求可持续性强,是长期推动房地产市场的因素。汇丰探究了推动人口流动的因素以及这些因素与房价之间的相关性。这样一来,汇丰就把注意力从一线城市转移到整体房价上,以此来研究中国核心住房需求的根本驱动力,并辨认从中获益最多的二三线城市。

就像中国神话中的凤凰象征着繁荣和新时代的开始一样,随着大都市住房需求的溢出,这些小城市为中国带来了新阶段的地产价格增长。这一趋势从去年开始显现:四个二线城市房价疯涨引起了媒体的广泛关注。被称为“四小龙”的合肥、南京、厦门和苏州在2016年平均房价飙升了30%,超过了北上广深的20%。在汇丰看来,这份报告中指出的20个“凤凰城市”最有可能受益于这种趋势的延续。

移居是核心住房需求的关键

在中国,由于各种各样的文化和现实原因,家庭财富已不可避免地与住房联系在一起。一方面,拥有房产是一种渴望,它可以提升持有者的社会地位。另一方面,随着房价似乎只朝着一个方向(上升)发展,中国家庭认为,这是积累财富的最终途径。在这种背景下,汇丰认为中国核心住房需求正受到国内人口流动的巨大推动。

为了辨别哪些城市是房价增长的最大受益者,需要找出哪些城市对移民最具吸引力。由于中国各个城市的移民数据不在公共领域内,所以对城市吸引力的分析基于几个影响移民的定量和定性的因素:

定量因素:GDP增长,可支配收入,就业机会,受教育程度和人口密度

定性因素:户口政策和交通/基础设施

通过观察这些人口流动和房价之间的相关性,能够达到区分哪些是最重要的核心住房需求的目的。此报告中不侧重于其他已经被市场所熟知的驱动因素,如政策、流动性、信贷状况以及一个城市的历史房价变化。房地产投资者已理解强劲的历史房价增长通常会带来更大的政策干预风险。另一方面,较小城市变得越来越受欢迎这一长期因素却鲜少被人所理解。很明显,很多移居人口还买不起房子,但随着政府出台更多政策来帮助他们进入房地产市场,这一情况可能会发生变化。

在此报告中,汇丰基于就业机会、受教育程度和人口密度这三个因素来衡量一个城市的吸引力。在分析的95个城市中,有20个得分最高的城市被评为“凤凰城市”,这意味着这些城市最有可能从强劲的流动人口中收益且房价会迅猛增长。此外,汇丰没有把一线城市计入在内。其原因是因为它们的城市化率已超过80%,相对于二三线城市来说,流动人口对房价的影响可能要小得多。

20个“凤凰城市”有:

1.东莞:位于广东的二线城市

2.厦门:位于福建的二线城市

3.中山:位于广东的三线城市

4.佛山:位于广东的三线城市

5.苏州:位于江苏的二线城市

6.天津:二线直辖市

7.无锡:位于江苏的三线城市

8.珠海:位于广东的三线城市

9.郑州:河南省府,二线城市

10.南京:江苏省府,二线城市

11.嘉兴:位于浙江的三线城市

12.常州:位于江苏的三线城市

13.成都:四川省府,二线城市

14.武汉:湖北省府,二线城市

15.宁波:位于浙江的三线城市

16.泉州:位于福建的三线城市

17.青岛:位于山东的二线城市

18.惠州:位于广东的三线城市

19.镇江:位于江苏的三线城市

20.济南:山东省府,二线城市

由上,二三线城市数量一致,且四分之一的城市位于广东省。这与当前市场趋势相符

因为这些地区往往更富裕。此外,四小龙中有三个入榜,这意味着尽管2016年有强劲的房价表现,其房价仍有进一步增长的空间。

关于中国人口流动的有趣事实

1.中国内部居民流动在世界历史上是最广泛的。

2.据国家统计局,由于中国严格的户籍制,中国的“流动人口”数量从2000年的1.21亿增长到2010年的2.21亿和2016年的2.45亿。

3.据国家统计局,中国有2.82亿农民工,占全国劳动力总人口的36%,相当于美国人口的三分之二。

4.大约有7800万农民工长途跋涉去其他城市寻找工作,而不是呆在他们的家乡。

5.据携程和百度,2017年春节期间,北京、上海、广州、深圳、郑州、杭州、苏州和东莞位居旅游目的地榜首。

6.据交通运输部,2017年春节期间,大约有30亿外来工作者回乡过节。

两只在“凤凰城市”有最多土地储备的股票

分析表明,在我们覆盖范围内的股票有26%-66%的土地银行位于“凤凰城市”。这表明开发商开始接触那些受到流动人口驱动而高涨住房需求的地理区域。下面将会重点介绍两只股票,这些股票评级均为“买入”。

中国海外发展(00688):其大约一半的土地储备位于凤凰城市。该公司在12个凤凰城市中均有旗下银行。其中,济南、天津、青岛和成都这四个城市占比较高,分别占有16%、7%、7%和6%。

世茂房地产(00813):该公司有45%的土地储备集中在凤凰城市,特别是在南京和泉州,都达到了10%的占比。虽然南京房市的强劲势头已备受瞩目,但由于厦门需求的溢出,泉州的销售势头也让人惊喜。作为2016年“四小龙”的南京和厦门,房价增幅超过了一线城市。

以下为汇丰建议买入的8只港股:

来源智通财经网)

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来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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